【案情简介】
2000年11月15日，西安某电子通讯技术有限公司（以下简称电子公司）与西安市某文化宫（以下简称文化宫）签订了《房屋租赁合同》，约定由电子公司承租文化宫大楼东厅一层和地下室，租赁期限为5年。合同签订后，电子公司向文化宫支付了12万元租赁保证金，并做了入住前的准备工作，而文化宫却一直未将房屋交付给电子公司。2005年11月29日，文化宫在《华商报》、《西安晚报》上刊登了同一房产公开招商公告，第三人陕西某通信有限责任公司西安分公司（以下简称通信西安分公司）参加投标并中标，后于2005年12月17日和第三人西安某职工服务中心（以下简称服务中心）（该中心与文化宫系两个牌子一套人马）签订了《房屋租赁合同》，约定由通信西安分公司承租同一房产，租赁期限为3年，随后服务中心将房屋交付给通信西安分公司，通信西安分公司依约支付了第一年租金并进驻、使用该房。2005年12月底，文化宫通知电子公司解除双方在2005年11月5日所签的合同。电子公司遂向西安市新城区人民法院起诉要求确认文化宫解除房屋租赁合同的通知无效；要求文化宫继续履行合同并支付违约金121333元。
该案在一审审理过程中，通信西安分公司向法院申请以第三人地位参加诉讼。法院同时追加服务中心也作为第三人参加诉讼。二审中陕西至正律师事务所律师作为第三人通信西安分公司的代理人参加诉讼。
【争议焦点】
本案争议的焦点为：“一房二租”下合同效力如何认定？应该履行哪份合同？
原告电子公司认为：因职工服务中心与被告系两个牌子一套人马，且法定代表人相同，职工服务中心的行为应认定为被告行为，原告与被告之间的合同成立在先且有效，被告解除房屋租赁合同的通知无效，因此被告应当继续履行与原告签订的租赁合同。
被告文化宫认为，本案争议房屋属于市总工会所有，自己与职工服务中心并非该处房屋合法的所有权人，自己也未取得所有权人的授权，无权对外出租涉案房屋，其与原告签订的《房屋租赁合同》属无效合同。
第三人职工服务中心认为，本案争议房屋属于市总工会所有，根据总工会文件，为顺利完成产权交接，确保工会财产保值增值，将该部分产权面积（包括该案所涉楼层）交由职工服务中心经营管理，职工服务中心对该案房屋已取得经营管理和处分权，其与第三人通信西安分公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，且已经实际履行。
第三人通信西安分公司认为，其中标符合法律程序，双方已签字、盖章并实际履行的《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，合法有效。通信西安分公司在与职工服务中心签订《房屋租赁合同》时，对于房屋的所有者权利已尽合理的注意义务，出租方也已经将房屋交付给通信西安分公司，通信西安分公司依约支付了租金，对该房屋进行了装修和进驻，已经实际占有并使用了该房，其合法权益应当受法律保护，职工服务中心应当履行与通信西安分公司签订的租赁合同。
【裁判结果】
一审法院经审理认为，原告与被告签订的房屋租赁合同为双方真实意思表示，合法有效。原告已依约支付保证金，故被告应继续履行合同。职工服务中心的行为应认定为被告行为，原告与被告之间的合同成立在先且有效，遂判决确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》有效，被告解除房屋租赁合同的通知无效；判令被告在判决生效后十日内向原告支付违约金121333元；要求通信西安分公司在判决生效后十日内腾房。该判决作出后，被告和第三人职工服务中心不服提起上诉。
二审案件审理中经法院主持调解，各方当事人自愿达成调解协议：原告电子公司与被告文化宫签订的《房屋租赁合同》有效，予以解除，文化宫于本调解书生效后立即向电子公司支付违约金21万元。
【法理辨析】
本案一审判决仅认定了第一份合同的效力，没有提及第二份合同的效力，依照《合同法》有关合同效力的规定，第二份合同没有违反强制性效力性法律规定的情形，两份《房屋租赁合同》均是有效的，在肯定合同效力的基础上，主要解决“一房二租”时两份合同如何履行及违约责任承担的问题。
《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，虽然两份《房屋租赁合同》都有效，但在同一房屋上不可能同时设定两个用益物权，即两份合同不可能都履行，在此种情况下，应当履行哪份合同呢？
合同当事人享有的是债权，基于债权的平等性，债权并不会因为在先而享有优先权，以原告与被告之间的合同成立在先且有效力为由，认为被告应优先履行与原告间的《房屋租赁合同》值得商榷。事实上，因为被告并未将涉案房屋交付给原告，原告未实际取得该房屋的使用权，原告仅享有债权。而通信西安分公司已经支付了房屋租金，职工服务中心也已经将房屋交付给了通信西安分公司，即该份合同已实际履行，通信西安分公司已经以合法的方式取得涉案房屋的使用权。房屋使用权作为用益物权，系物权。根据物权优于债权原则，本案中应当履行通信西安分公司与职工服务中心订立的《房屋租赁合同》。
根据《合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”对于“一房二租”的情形，因两份《房屋租赁合同》无法同时履行，在此情况下，业主势必会对某一承租方因履行不能而构成根本违约，因此业主在履行与某一承租方的《房屋租赁合同》外，还需向另一承租方承担违约责任。本案中，被告在与原告签订《房屋租赁合同》后，尚未履行前，又就同一房产公开招商，并由与自己系两块牌子一套人马的第三人职工服务中心与通信西安分公司另行订立《房屋租赁合同》并实际履行。对原告而言，被告的行为已构成根本违约，在解除合同的同时，应当承担适当的违约金。
【案后思考】
此案的启示是：签订《房屋租赁合同》需慎之又慎。签订前应事先审查，签约后还应当按照相关法律规定向有关部门进行备案登记，房屋租赁合同的备案登记可有效地防范法律风险。房屋承租权是基于物权而产生的用益物权，适用物权法定、一物一权等原则，故审查签约时应将是否存在权利瑕疵放在首位。本案第二份《房屋租赁合同》签订生效并履行的情况下，由于前一《房屋租赁合同》的存在，使得后一承租关系处于不稳定状态，甚至一度面临被要求腾房的境况。如果不是二审调解化解纠纷，则会使当事人陷入长期的诉讼之中。
本案中，原告虽未将通信西安分公司列为第三人，但通信西安分公司为维护自身合法权益应当依照民事诉讼法规定，适时参加到诉讼中去。同时，被人民法院判决承担相应民事义务或责任的第三人可以提起上诉，这种诉讼权利和机会不应当轻易放弃
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